物業管理論文(物業管理論文參考文獻)

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求一篇3000字的物業安全管理方面的論文

用科學的安全觀指導物業安全管理

周　英1

　吳　超1

(1.

中南大學　資源與安全工程學院,

湖南長沙　410083)

〔摘　要〕本文分析了物業安全觀在物業安全管理中的重要性,

傳統的物業安全觀和特點,

傳統的物業安全觀產生和存在的背景,

通過

舉例和統計數據說明物業安全管理的環境已發生變化,

傳統的物業安全觀的弊端及其對新的物業安全管理環境的不適應性,

建議樹立新的

物業安全觀。論述了科學的物業安全觀的科學基礎———安全系統工程的優越性,

用圖示方法闡明以安全系統工程為基礎的科學的物業安全

觀的特點,

科學的物業安全觀能滿足社會的安全需求,

提高物業管理企業的安全管理水平。

〔關鍵詞〕物業;

安全觀;

安全系統工程;

安全管理;

物業管理

〔中圖分類號〕F293.

33

　〔文獻標識碼〕A

　〔文章編號〕1008

2107

(2004)

06

0039

03

你好，這是相關的論文資料，可供參考的，還有另外幾篇，需要的話我發給你，我的QQ497267666.謝謝

關于《淺談物業企業的服務.經營與管理的論文》

本論文在參考大量物業管理相關的資料的基礎上，從理論方面對物業“管理”、“經營”、“服務”三個方面進行闡述，再結合目前的物業管理情況和個人的認識，從物業管理企業創企業品牌和企業效益的兩個角度來說明物業“管理”、“經營”、“服務”三個方面的聯系與實施企業品牌或企業效益過程中所占的比重，還探討了這三個方面各自發展的方向。

1.物業和物業管理

物業是指建成并投入使用的各類有價值（經濟價值和使用價值）的土地、房屋及其附屬市政、公用設施、毗鄰場地，是房產和地產的統一。而物業管理通俗的說法，就是對上文所說的“物業”進行管理，其具體定義是指物業管理經營人受物業所有人的委托，依照國家的有關法律規范，按照合同或契約行使管理權，運用現代管理科學和先進維修養護技術，以經濟手段對物業實施多功能全方位的統一管理，并為物業所有人提供高效、周到的服務，使物也發揮最大的使用價值和經濟價值。

2.物業管理之“管理”

2.1管理的必然性

房地產是現代社會的重要經濟資源，是社會財富的重要組成部分，而物業管理又是房地產市場體系的一個重要組部分，必然隨著房地產業發展而發展，再加上人民經濟水平、生活水平的不斷提高，為適應廣大人民共同與不同的需求的一種必然結果。對這部分經濟資源進行有效管理和經營，也已成為了一個不容回避的現實問題。

在物業管理未誕生前傳統的房產管理是我國計劃經濟管理模式下的行政型福利型的管理。在管理過程中，房管部門處于一種主導的地位，住戶則處于被管理的地位，從而使房管部門與住戶之間形成了管理與被管理的關系。在管理內容上，房管部門主要是對房屋及設備的維修和養護，管理內容單一，不能滿足大部分住戶的需求。而且房管部門提供的勞務是無償的，由于實行的是低租金的制度，因此只能靠大量的財政補貼來填補管理經費的短缺，結果必然會導致政府建設的房屋越多，財政負擔越重。這種傳統的房產管理必然不能適應經濟的發展且對經濟的發展有一點的阻礙作用。這也就必然導致了要有一種新的管理模式來接替傳統的房產管理。

物業管理是市場經濟管理模式下的經營性服務型的管理。實施管理的實體是具有法人資格的專業企業。業主在管理過程中處于主導地位，使物業管理企業與業主之間形成服務與被服務的關系，還提供專項服務和特約服務，即多功能全方位統一管理，能滿足大部分業主的不同需求。物業管理企業提供的服務是有償的，其管理經費除自籌以外，還包括收取的管理費、服務費，所以物業管理企業是在市場經濟條件下產生的和發展起來的；是適應社會經濟發展的一個新興行業；是在經濟資源數量不斷增加的基礎上對存量資產進行市場化經營而產生的一種新需求，然而也必定代替傳統的房產管理，以適應社會的發展，人們的需求。

2.2管理的基本內容

根據物業管理在房地產開發、建設和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內容，物業管理分為四個基本環節。策劃階段，前期階段，啟動階段，日常運作階段。

物業管理的策劃階段的工作包括物業管理的早期介入，制定物業管理方案，選聘或組建物業管理企業三個基本環節。

物業管理的前期準備階段包括物業管理企業內部機構的設置與擬定，人員編制、選聘與培訓的物業管理人員，制定規章制度，介入物業租售等四個基本環節。

物業管理的啟動階段工作包括物業接管驗收，用戶入住，產權備案和檔案資料的建立，首次業主大會的召開和業主委員會的正式成四個基本環節。

2.3管理的特點

物業管理是一種有別于以往房產管理的新型的管理模式，其管理是有社會化、專業化、企業化、經營型的特點。

物業管理的社會化是指物業管理將分散的社會分工匯集起來統一管理，諸如房屋、水電、情節、保安、綠化等。業主只需根據收費標準暗示繳納管理費和服務費，就可以獲得相關服務。這既方便了業主，也便于統一管理，是充分提高整個城市管理社會化程度的重要措施。

物業管理的專業化。物業管理是由專業的管理企業──物業管理企業實施對物業的統一管理。物業管理將有關物業的各項專業管理都納入了物業管理企業的業務范圍之內，物業管理公司可以通過設置專門的職能部門來從事相應的管理業務。

物業管理的企業化。物業管理單位是企業單位，不是事業單位，也不具備政府行為職能。物業管理企業作為一個獨立的法人，應按照《中華人民共和國公司法》的規定運行，不受任何行政干擾。因此物業管理企業必須按照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質服務在物業管理市場上爭取自己得生存空間，用經營業績取爭取更多的客戶。

物業管理經營型。物業企業的服務性質是有償的，即推行有償服務，合理收費。物業管理企業所提供的服務是以盈利為目標的，它同過收取服務費用實現自身的維持和發展。

參考物業論文：

/6/12533.htm

/6/11140.htm

3.物業管理之“經營”

3.1開展經營的必要性

物業管理是一種微利性行業，較低的行業風險和較低的行業條件要求吸引了大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業管理企業之間的競爭，推動了物業管理的市場化進程。物業管理企業長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。誠然，管理和服務是物業管理企業的本業和對社會提供的基本產品，也是物業管理公司存在的市場基礎。但是，提供優質的管理和服務應是物業管理企業經營和競爭的一種手段。作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題，達到社會效益、環境效益與經濟效益并重的良性發展的目標。

并且，物業管理企業忽視經營，會造成企業贏利能力的低下，企業自有資金的不足又形成物業管理企業的擴大規模，持續穩定發展的瓶頸，并反過來影響服務質量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業的發展。物業管理企業可以通過多種經營，使物業的管理定于“以業養業、自我發展”的道路，從而使物業管理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養護、環衛、治安、管道維修、設備更新的資金有了來源，還能使業主得到全方位、多層次、多項目的服務。

隨著物業管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發展，經營越來越被提到物業管理企業發展的日程上來，物業管理企業要得以快速發展，經營將是一條必由之路。

3.2經營的基本運作

物業管理經營大致有以下四個方面的基本運作：策劃、組織、領導、控制。

策劃，物業的經營管理策劃是指如何實現經營管理目標。當我門接手入駐一個物業項目，首先就要確定該物業項目是一個什么樣的項目，項目內的業主群體如何，整體的消費、服務需求如何，并不是所有的物業項目都是千篇一律的，每一個物業項目都有自己的特有的情況，特有的風格、性格和專門氣氛；再次，我們要分析企業的人力、財力等方面的問題，并不是所有的經營服務，物業企業都有能力開展，根據我們自己的實際情況，給所服務的對象一個準確的市場定位，并恰如其分的提供相應服務，取得經濟價值。

組織，組織是指充分利用物業項目中一切可利用之資源，其中最主要的有人力資源、財力資源、場地資源，以便最有效地達到經營管理的目標。比如，物業公司要組織中介服務，物業處的工作人員就是人力資源；企業要為開展中介服務過程中提供所必須的相關費用，既財力資源；場地資源最方便、最經濟的就是物業處。物業管理經營組織就是將這三個主要資源協調一致的發揮其功能和作用，使物業公司更加穩健的達到經營目標。

領導，組織是指充分利用物業項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經營管理的目標，每一個單獨的物業項目又是一個綜合性企業，它有一套完整的系統。

控制，控制即監督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。

3.3經營的特點

物業管理經營一般具有以下特點，收益性、復雜性、綜合性、創造性。

收益性，投資者或租戶付出貨幣獲得物業長久或一定期限的使用價值，從而獲得經營場所或出租場地，通過經營實現其最大效益。

復雜性，表現為設備配套復雜、業主或使用人構成復雜、對外關系復雜、環境復雜等。

綜合性，既有物業管理公共性服務內容又有專項性和特殊性的服務內容。

創造性，物業經營本身就是創造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈感觀印象。

4.物業管理之“服務”

4.1為何為服務行業？

物業管理企業作為實施物業管理的主體，是物業管理專業服務的組織者、提供者，集高度統一的管理、全方位多層次服務、市場化經營為一體、寓經營與管理于服務之中的物業管理是一種服務性行業。那為何為服務行業？

物業管理之“服務” 具有服務的四個基本特征既：

服務的無形性。物業的所有人或使用人就是物業管理企業的客戶，而物業管理企業提供的是無形的商品──服務。比如，物業企業為業主代定車船票，表面上看業主購買的是實物的車船票，實際上包含了以實物車船票為載體的由物業企業提供的服務。

服務的非存儲性。服務產品具有難以存儲的特點。例如，物業企業開展的中介服務，小區內的“中介房”一般若過了房屋的熱賣期，就喪失了帶來收益的機會；小區內的游泳池、球場、健身房等，若不能得到有效地利用，其空閑的時間將失去活力的機會。

服務的統一性。服務的統一性指的是服務產品的生產和消費過程是一個活動的兩個側面，具有不可分割的特點，即服務產品的生產和服務產品的消費是在同一地點和同一時間完成的。比如說業主來辦理入伙手續，物業工作人員為業主辦理該手續是生產服務產品，而業主在辦理手續的過程就是在消費服務產品。

服務的業績難以精確度量性。由于服務產品是無形的，且服務對象需求的多樣性，從而導致了服務的業績難以精確度量。例如，相同管理水平的兩個物業服務人員，在同一個工作日里，一個服務人員接待的一般業主多些，而另一個服務人員接待的復雜業主多些，則單從數量上很難判斷二者工作效率的高低。

以上的這些特征都是服務行業的體現，所以物業管理企業屬服務業范疇。

4.2服務的內容

物業管理涉及的服務領域廣泛，其內容可分為：常規性的公共服務，針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。下表（表J－1）對這三類服務內容在服務前提、服務主體、服務對象上進行比較。

常規性的公共服務是必要的、基本的服務內容物業管理企業所有物業所有人和使用人針對性的專項服務為改善和提高業主的工作，生活條件物業管理企業其中的一些住戶、群體和單位委托性的特約服務物業管理委托合同中未要求，物業管理企業在專項服務中未設立物業管理企業個別的物業產權人，使用人

4.3服務的特點

物業管理服務除具有物業管理委托性和有償性的基本特點外，還具有綜合性、專業性、政策性三個突出特點。

綜合性，小區居民是各式各樣的，但是都要為其提供統一的物業綜合服務。

專業性，物業管理服務的每項內容都要求具體從事該項服務工作的人員具有一定的專業知識和專業技能。

政策性，物業管理人員要用法律、法規解決各種矛盾和糾紛。

5.“管理”、“經營”、“服務”各相互之間的聯系

高度統一的管理、全方位多層次的服務、市場化經營為一體，寓管理與經營于服務之中的物業管理是一種服務性行業，只有物業管理企業從管理上、經營上、服務上下好功夫，合理的配合與處理三者之間的關系才能發揮物業的最大使用功能，使其保值、增值。從而實現社會效益、經濟效益、環境效益三個效益的統一和同步增長，才能為物業管理企業成功走上“品牌之路”和“效益之路”作鋪墊。

下面主要以物業管理企業的角度去分析物業管理企業要為創企業品牌和企業效益，“管理”、“經營”、“服務”應但如何擇重、聯系才能達到其相應的目的。再從“管理”、“經營”、“服務”三個方面比較創企業品牌與創企業效益的區別。

5.1為創企業品牌

物業管理企業要創企業品牌其“管理”、“經營”、“服務”必須呈下圖（圖J－2）所是的比重，服務在三者之中占了最大的比重。只有認清服務與管理的聯系與區別，把服務放在首位，因為優質高效的服務是物業管理企業打造信任度、美譽度和知名度的前提條件，而企業的品牌是企業的信任度、美譽度和知名度的重要標志。在這基礎上在結合有效的管理手段，這樣才能使物業管理企業走上“品牌之路”。而經營這一塊在必要時可以作出適當的犧牲。

從表面上看，物業管理中的管理與服務是有區別的，物業管理的對象是物業，管理的內容，就住宅小區而言，主要是對住宅小區的維護管理，治安管理，綠化管理，清潔衛生管理，相關場地的管理和車輛交通管理等。管理的目的是使物業保值增值，創造舒適的居住環境。

物業管理的服務對象是人，即物業的所有人和使用人。服務的內容是多方面的， 包括一般服務；專項服務的；特色服務。 服務的宗旨，是為物業所有人和使用人提供一個方便，安全、舒適、全面發展的居住和工作環境。

由此可見，管理只是服務的構成部分，但服務的范圍和內容要寬廣的多。管理具有規范性和一定的強制性，而服務則完全是自覺自愿進行的，二者不能完全等同；即要管理好，又要服務好，是物業管理的天職。

但是，從物業管理中管理的與服務的實質來看，二者又是互相聯系的，統一的，融為一體的。

一是，管理之中包含服務。因為管理的對象是物業，而物業是為業主所有的，物的背后是人：管理的內容都是與物業的完好性，保值增值相關的。物業管理好，就是對業主最好的服務。例如，維修管理保持物業的完好性，符合業主的利益，也就是為業主服務。所以，物業管理是寓管理于服務之中，管理本身就是服務。

二是，服務之中包含管理。良好的服務不能沒有管理：要對業主服務好，就必須管理好服務的對象是人，即業主，而房屋是業主的財產和居住，服務的重中之重，就是把物業管好。例如，維修服務本身就是管理的一方面內容：再如，安全服務也是通過良好的治安管理實現的。所以，服務又是寓于管理之中， 服務本身也離不開良好的管理。

三是，管理是手段，服務是目的。物業管理中的管理離開了服務，就丟失了目的；而服務離開了管理這個手段，也達不到服務的目的。所以，管理和服務不是對立的，而是統一的，二者是融為一體的。

5.1.2服務放首位，如何打造企業信任度、美譽度、知名度

作為創企業品牌的物業管理企業在承擔管理、經營的同時應該保證服務水平，保證服務質量，把服務放在首位，才能使業主和住戶們滿意。只強調管理和經營，要人家服從，首先要有一個良好的服務意識和服務水平，從而才能打造企業的信任度、美譽度和知名度。而要做的這一點，是對管理和經營來說都相對比較難以實現的。

比如，物業管理公司受托接管了某公寓的物業管理后，首先后抓的是一系列服務上的實事。在該公司進駐前，該公寓外墻磚隨時會大面積脫落，一旦在脫落，就有可能砸到業主和客人的身上，其后果不堪設想。于是，物業公司僅用了不到10天的時間就完成了全部的外墻的修復任務，幫助業主們解決了一個非常大的潛在危害。而且該物業管理公司入駐后，鑰匙得知有的業主家的電話有很長的時間不能通話了，經查是內部線路的問題，該公司會進行及時修復，保證業主的正常通話，得到了業主的好評。這樣子該物業管理公司就逐漸贏得了企業的美譽度了。

又如，業主家的空調噪聲大，我們物業管理企業安排了修理；業主家的電視不清楚，我們調好了；業主家的洗衣機壞了，我們的員工也幫助修好了；暖氣不熱，我們從管路里清理出許多石子，保證了供暖溫度；我們還做到了為業主代租房屋、代管房產等并不屬于居住小區管理物業管理規定物業公司要做的工作。但是通過我們的優質高效的服務，得了許多業主的信賴，從而贏得了企業的信任度。有了企業信任度和美譽度后，再得到享受過物業管理企業“信任度”與“美譽度”服務的業主的生活過程中的傳播，就必然能打開企業的知名度。為物業管理企業打造企業品牌奠定良好的基礎。

物業管理企業沒有房地產商的背景，要生存只有靠專業的管理經驗和濃厚服務意識，物業企業在做物業管理工作，一定要先服務后管理，只有先讓業主們信服，讓業主們覺得我們的服務，我們的管理值得信賴，才能打造信任度和美譽度，業主才能接受管理，也才能再打造企業知名度。否則，先以管理者自居，片面的強調自己管理者的身份，勢必形成和業主形成“頂牛”和“對著干”的局面，對物業管理企業走“品牌之路”非常不利。

5.1.3優質、高效的服務要結合有效的管理方法

作為走“企業品牌”的物業管理企業也不能疏忽管理，一味的討好業主，在抓服務的同時，也必須有較強的管理意識和科學的管理手段，只有這樣才能不辜負業主的委托，保障大多數業主的共同利益，從而也保障了物業管理公司的利益。

就比如說，在深圳物業管理信息網上就曾經有一個案例。一家物業管理企業在所接管的物業小區內開展了全方位多層次的優質服務，企業員工又具備良好的服務態度和服務意識，且有較高的服務水平。但是該物業小區內的收費率就是提不上去，這是因為什么原因呢？后來經調查發現，該物業管理企業在許多管理方面上都做得不到位。小區的車道、人行道上車輛隨意停放，給其他業主的行駛帶來極大的不便；小區的綠的植物多數已枯萎，使得業主享受不到優美的生活環境；小區的衛生也相當的不令人滿意，果皮、紙屑示意可見，當然這跟小區業主的素質也有一定的關系，但是大部分的原因還是物業公司的管理不到位，從而影響著該小區的收費率的提高。即使服務在好，也影響著物業管理企業的信品牌。

從上述例子我們可以明顯的看到，物業管理要創企業品牌單純盲目的加強服務工作、服務質量是遠遠不夠的，而是還要配合有效的管理手段才是最有效的科學方法。總之物業管理企業要先理解服務與管理的聯系后，把服務建設放在首位，認真做好服務工作，發展人性化服務，有了信任度、美譽度和知名度，再配合上科學的管理，才能創造物業管理優質品牌。

5.2為創企業效益

創物業管理企業品牌時要將服務放在“管理”、“經營”、“服務”三者當中的重中之重，且不能忽視管理的作用。而要創企業效益，則要把經營放在“重中之重”這個位置，也還是要由科學的管理手段來配合。走“企業效益”之路物業的“管理”、“經營”、“服務”應按下圖（圖J－3）的比重來發展，因為企業經營的最終目的是盈利，而盈利是實現企業效益的表現。

與創企業品牌相似，創企業效益也是要先認識經營與管理的聯系與區別，搞好物業管理經營活動，再結合規范的科學的管理方法,但是絕對不能忽視服務，服務是企業的信譽，這樣才能走好“企業效益”之路。

5.2.1物業“經營”與“管理”的聯系與區別

物業管理經營與管理是有所區別的。物業管理經營的對象包括物業的所有人和使用人，開發商，及其它游離于社會的供應商等。物業管理經營的內容是多方面的，其主要體現在房地產服務域中的流通環節和管理環節等各個方面。主要包括，租憑代理、物業估價、交易咨詢、中介服務、和項目策劃等。經營的目的是盈利。

而物業管理的對象是物業，管理的內容，就住宅小區而言，主要是對住宅小區的維護管理，治安管理，綠化管理，清潔衛生管理，相關場地的管理和車輛交通管理等。管理的目的是使物業保值增值，創造舒適的居住環境。

上述區別表明了，物業管理經營與管理的對象、內容和目的都不等同，但作為創效益的物業管理企業，經營與管理都要采用合理的科學手段，以達到企業的最終目的。

但是物業管理經營與服務又是相輔相成的。有人認為物業管理企業強調了經營管理物業、而會導致放松了管理，其實恰恰相反，因為我們經營物業的前提就是規范的管理，沒有好的管理模式也就無從談起經營，而管理對于經營物業來說，是“根”也是“花”。一個物業項目沒有了管理，也就等于沒有了“根”，沒有了根，這個物業項目也就等于沒有了生命。而許多的物業經營開展的越好也恰恰就是有合理的、科學的管理手段。經營與管理在物業管理中是相輔相成的，就在于經營管理者如何去認識、去操作了。從而為更好的創企業效益架“高速橋”。

5.2.2如何做好物業管理的經營工作

物業管理企業要搞好經營，不僅要了解市場，把握市場以外，還應掌握經營方法，抓住重點，充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，還應做到以下幾各方面，才能取得好的企業效益。

5.2.2.1加強經營觀念和意識。物業管理人只有具備了強烈的經營意識，才能使物業潛力得到更充分的發揮。物業管理企業員工要深刻理解物業經營是物業管理工作應有之義和份內之事，物業管理固然重要，而一項優秀的物業經營方案更可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。

5.2.2.2培養物業經營的人才隊伍。物業管理是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，現代物業營銷已進入到個性化、網絡化整合型時期，沒有富有經驗的經營人才，物業管理經營就是空談。因此，公司要注重在實踐中培養經營骨干，適當引進優秀人才，建立一支配合默契的經營管理團隊。

5.2.2.3加強物業管理服務的經營。搞好物業管理服務的經營無疑是公司經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優質的服務換取優價的回報，有效地降低成本。另一方面要使公司達到長期、穩定、可持續發展的目標。

5.2.2.4以物業本身為中心開展多種經營。這是對物業管理主業經營的很好的輔助和補充。由于公司在物業上占一定的優勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，會得到很好的回報。

5.2.2.5開展專項經營活動。隨著中國即將加入WTO，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業人才。公司要始終保持業務合作，吸收經驗，培養專業實力，要縮短差距，迎頭趕上。

5.2.2.6與房地產經營相聯系的經營。通過對經營性房產進行技術性的改造，或者實施對物業的功能或用途上的改變，提高公司物業的贏利能力，而獲得回報。這種經營在商場、寫字樓等物業種類上有很大的機會。

5.2.2.7扮演服務集成商角色。公司做社會服務資源的搜集者，統籌者和組織者。也就是說，公司不是業主服務需求的生產者，不再直接向業主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業服務資源為業主提供服務，達到業主滿意的目的。這樣，讓業主接受到更專業、全面、優惠的服務，提高公司本身的市場競爭能力：把公司從基礎性的事務中解脫出來，本身的機構將顯得更為精干，擺脫勞動密集型的形象，這有利于企業向知識型過渡，從根本上提升公司的生存和競爭能力；提供更加專業、全面的服務，克服物業管理缺乏服務資源、能力以及“大而全”弊端；確立市場主體自主經營的地位，真正走企業型和效益型發展道路，擺脫不應有的社會責任，輕裝上陣提高企業競爭力；成本容易核算和得到控制，經濟效益也會有明顯增強，從根本上提高企業競爭力。

5.2.2.8向商業物業領域重拳出擊。適應商業物業產權及顧客多元化，以經營效益為導向的特定需求，為促進商品交換而開辟新的物業管理服務領域。公司要根據商業物業的特定需求，為整體物業中的使用者的經營活動提供主動服務，使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化，使商業物業發揮最大的經濟效益。

5.2.3合理的、科學的經營手段也是要結合有效的管理方法

物業管理企業在要創企業效益，在其從事經營與管理工作的過程中要使經營與管理相溶。從管理物也到經營物業，既不能全力搞好經營工作，因而相應降低了物業管理的質量，也不能死死看守物業管理項目，而不搞創新經營。正確的做法應該是將物業管理深刻的融合于物業管理的工作中，通過對物業轄區的物業經營與管理的合力運作，在做好物業管理工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃并實施物業的合理的、科學的經營方案，才能發揮每一平方米物業的增效潛力，也才能增加物業管理企業的收入，從而最終是企業走上“企業效益”之路。

綜上所述，物業管理企業效益來源于企業的盈利，而企業要盈利要有合理的、科學的盈利手段，也才能使企業實現經營的最終目的，所以搞好經營工作是創企業效益的“主鍵”。

參考物業論文：

/6/12982.htm

/6/10219.htm

物業管理畢業論文范文

3、將住宅改變為經營性用房需有利害關系的業主同意

《物權法》規定“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營用戶的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”。行政法規對房屋用途有嚴格限制，居住用房改為非居住用房需要相關部門進行審批，但即使“居改非”通過了行政部門的審批，《物權法》仍試圖從民法角度對此作出第二層限制，要求“居改非”必須要取得有利害關系的業主同意，這對于普通業主而言，更多了一層保護，有利于避免因行政失誤而損害其他業主的利益。

4、業主大會取得訴訟主體資格

《物業管理條例》受制于立法權限，沒有提及訴訟主體資格問題，業主委員會訴訟主體資格是通過最高人民法院[2002]民立他字第46號復函加以確認的。而對于業主大會及業主個人的訴訟主體問題，現在法學界普遍認為，業主大會并不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義進行訴訟，司法實踐中似乎也還沒有法院允許業主大會進行訴訟的案例。

而《物權法》中規定“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”、“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”，這樣賦予了業主大會訴訟主體的資格。

二、《物權法》對物業管理的實際影響

1、物業管理意識行為方面的影響

對于行政主管部門，《物權法》中對相關物權要領的法律解釋使其行政行為具有了明確的法律依據，在行政作為及執法過程中理順相關主體之間關系、擺正自身的立場、明確自身職責，可以克服其現今在物業管理市場活動中所存在的職責不清、管理缺失以及過度干預等一些弊病。《物權法》對其物權進行了清楚地界定，使其在物業管理過程中的維權意識得到很好的引導和支持，有助于業主樹立正確的維權意識并依法處理其與開發商、物業管理企業以及業主鑒于《物權法》的法律地位，其正式頒布后將從根本上改變現今物業管理業主之間的諸多關系和矛盾。對于物業管理企業，《物權法》如上文所述對物業管理法規的幾點重大改變將促使物業管理企業及時調整具體經營行為，以適應法律環境的變化。而更為重要的則是物業管理企業在經營理念產意識上改變，這種改變源于對《物權法》相關內容及其帶給物業管理市場變化的深入研究和判斷，對企業的市場定位、營樂戰略以及服務產品定位都會有一定的影響。

2、物業管理法規方面的影響

現有物業管理的相關法規將根據《物權法》進行大規模地修訂和更新。《物權法》作為物業管理方面的一項基本法律制度，在其正式頒布之后，現有涉及到建筑物區分所有權的法規必然要進行清理，并根據《物權法》的規定進行大規模的修訂和更新，將與其相矛盾的條款進行修訂，將新的制度納入法規，完善相關的具體內容，使之更具有操作性。例如首次業主大會如何召開，車庫是否可以小區業主之外的其他人出售等問題可能都將通過配套法規的修訂與更新加以解決，最終形成一個協調統一、完整呼應的物業管理法律體系。

3、物業管理業態方面的影響

委托物業管理企業管理的模式仍將是物業管理業態的主流。《物權法》規定了三種物業管理的模式，其一為業主自行管理，其二為委托物業管理企業管理，其三為委托其他管理人管理。其中新增的兩種模式的具體形式還需要配套法規的進一步明確，從可行性方面來說，“業主自行管理”模式很可能是業主大會或業主委員會直接聘請專業服務公司提供保安、保潔、綠化等專項服務，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”則很可能是指有從業資格的注冊物業管理師。此兩種新模式的出現對物業管理市場的健康發展有著積極的意義，但其并不能真正成為業態的主流，前一種模式存在專業知識缺乏的監管機制先天不足等弊病，而后一種模式中管理人的譏風險能力更成為最大的軟肋。當然物業管理企業雖然具有專業的知識和技能，有足夠的能力控制和監督專項服務公司，并具有足夠抵御風險和賠償能力，但對于一些規模較小的樓盤，由于物業收費標準的限制和規模效益的不足，如果物業管理企業去做必然會虧損，而通過第一種模式或第三種模式卻可節省一定的費用，并且監管也較為容易，比較適合采用此兩種模式進行管理。

《物權法》頒布后，為應對物業管理市場業態的變化、各類專業機構介入以及業主訴訟維權的增加，物業管理人應持續提高自身的專業素養和綜合素質，以優質的服務為基礎，嚴格遵守法律規定，積極面對和解決物業管理中的新矛盾、新問題

急求一篇論物業管理標準化建設的論文或物業服務企業經營狀況研究的論文

一、經營是物業管理發展的必由之路

二、物業管理經營概念

三、物業管理經營的特點

四、物業管理經營的需求分析

五、物業管理經營的利弊分析

從目前的實踐看，物業管理經營的有利之處主要體現在：首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要；其次更好地體現了經營、管理一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率；再次，擴大了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業管理企業綜合實力和生存能力得到提高。

物業管理經營面臨的問題有：一是壓力大，物業管理企業承擔了一項物業的經營管理權，同時也承擔了物業經營的義務，而物業租賃及交易成本的波動，相應地加大了物業管理公司的經營壓力；二是風險大，一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉；三是組建專業隊伍困難，物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，而且有了人才，形成一個與物業管理配合默契的團隊更不容易，一旦經營出現嚴重偏差和失誤，物業公司難以承受。

參考物業管理論文

/6/13282.htm

/6/10647.htm

六、對物業公司實施物業管理經營的思考

物業公司要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應趨利避害，掌握經營方法，抓住重點，充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業主和客戶的優勢，才能取得好的效果。從實踐來看，其物業管理經營具有強大的生命力。

（一）加強經營觀念和意識。

（二）培養物業經營的人才隊伍。

（三）加強物業管理服務的經營。

（四）、以物業本身為中心開展多種經營。

（五）、開展專項經營活動。

（六）、與房地產經營相聯系的經營。

（七）、扮演服務集成商角色。

（八）、向商業物業領域重拳出擊。

經營過程中要注意的問題

/6/10000.htm

/6/9457.htm

物業管理專業的論文怎么寫？

這個題目很好，但是不知道你會寫不，資料不是太多。。另外其他可參考題目：

序號 題名 作者 文獻來源 發表時間 來源庫 被引頻次 下載頻次

1 物業管理費的構成成本分析 梁殿學 中國物業管理 2007-10-15 期刊 0 23

2 未簽物業管理協議書業主可不交物業管理費嗎? 中國物業管理 2002-07-15 期刊 0 0

3 物業管理費拖欠“憂思錄” 木工 中國物業管理 2002-07-15 期刊 0 0

4 法律支持物業管理公司收取物業管理費 關金滕 中國物業管理 2002-07-15 期刊 0 2

5 對北京熱炒物業管理費將調整的冷思考 胡余 中國物業管理 2002-04-15 期刊 0 1

6 物業管理費到底該怎么收 馮雁軍 中外房地產導報 2002-06-01 期刊 0 3

7 對物業管理公司不能以停水停電催繳物業管理費的法理思辨 曹疊云; 曹茂華 中國物業管理 2003-01-15 期刊 0 7

8 物業管理費收多少合適?據近日重慶市一份秋季房交會住宅需求調查報告顯示——重慶大眾普遍認可每月每平方米0.5～1.0元 葛江霞 中國物業管理 2003-01-15 期刊 0 0

9 關于物業管理費的幾個問題 金艷 現代物業 2004-02-15 期刊 0 3

10 物業管理費的電算化方法 丁斌匯 現代物業 2004-07-15 期刊 0 0

11 物業管理費收支賬目是否應當公開 徐鴻濤 現代物業 2004-10-15 期刊 0 1

12 關于“零”物業管理費 舒可心 現代物業 2004-12-15 期刊 0 1

13 產權證未辦,物業管理費誰“埋單” 宋安成 中國房地產 2008-02-05 期刊 0 18

14 物業交付與否與交納物業管理費沒有直接關系 宋安成 中國房地產 2008-04-05 期刊 0 15

15 論物業管理費收取權的法律保障 郭穎華 現代商貿工業 2008-04-30 期刊 0 23

16 上調物業管理費的合理性研究 寧豐榮 山西建筑 2008-08-10 期刊 0 7

17 物業服務公司“應收物業管理費”的管理 王新; 尚紀斌 中國物業管理 2008-10-15 期刊 0 5

18 對應收物業管理費的管理心得 王新; 尚紀斌 現代物業 2008-11-15 期刊 0 3

19 關于調整正華苑小區物業管理費的公開信 李元杰 現代物業 2008-11-15 期刊 0 1

20 居民繳納物業管理費意識淡薄原因分析及對策 曹忠運 勝利油田職工大學學報 2008-10-15 期刊 0 9

序號 題名 作者 文獻來源 發表時間 來源庫 被引頻次 下載頻次

21 舊住宅區改造后居民對物業管理的評價及對物業管理費的支付意愿——以南京市為例 蔣瞻 江蘇商論 2008-10-20 期刊 0 5

22 物業管理費的困局 廖小斌 中國物業管理 2006-03-30 期刊 0 23

23 對上海市物業管理費定價的思考 華元龍 中國物業管理 2006-03-30 期刊 0 17

24 居住性物業管理費拖欠問題透析及應對 張虹 武漢職業技術學院學報 2006-06-30 期刊 0 22

25 一次物業管理費提價的成功實踐 胡叩瑜 中國物業管理 2006-10-30 期刊 1 7

26 誰負有繳納物業管理費的義務? 倪斌鷺 現代物業 2006-03-11 期刊 0 19

27 關于拖欠物業管理費的法律思考 王甫文 工程與建設 2006-12-30 期刊 0 54

28 深圳物業管理費體系的變革與思考 廖小斌 現代物業 2007-01-01 期刊 0 26

29 物業管理瑕疵與物業管理費的收取 陳文興; 童建炫; 林青山 現代物業 2007-02-01 期刊 0 44

30 淺論物業管理費糾紛的法律救濟 藍威 商場現代化 2007-04-10 期刊 0 67

怎樣做一名優秀的物業管理人 論文

怎樣做好一名合格的的物業管理人員

物業管理的重點是保安和環境衛生，因為這兩點是業主天天直觀感受到的。物業管理中沒有客服一說，它所產生的產品直接面向業主。沒的中間產物，物業公司員工的一言一行都代表公司形像。所以對服務的品質要求非常嚴格，想業主之所想，急業主之所急。最重要的是要讓業主感到物業管理并不是以公司形式存在的，而是以家的概念出現的。家的概念大致是就是安全，溫心之類的。

我是一名保安隊長，要做好一名合格的物業管理人員，從我職位的角度看：

1、 服務：本著 物業無小事的想法去工作，即使是做不到的， 但是業主看到你比他還著急 ，也 就不會再埋怨什么，把業主的事情當做自己的做 ，切忌推脫責任， 說無關痛癢的話。業主反映的事情自己解決不了的一律要上報，并跟進給予回復。自己能解決的如有需要也讓其他部門 知道此事，不要形成各部門的鏈接斷掉。

2、 安全：抓好隊伍 安防和消防安全的培訓，落實好崗位責任制，做好登記制度和巡查制度。讓 業主

3、 關心：加強跟隊員的溝通，要了解下面員工的情緒和個人生活情況，

好了，今天關于“物業管理論文”的話題就講到這里了。希望大家能夠通過我的講解對“物業管理論文”有更全面、深入的了解，并且能夠在今后的學習中更好地運用所學知識。

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